Профессионально разработаем проект перепланировки

Определение данных понятий дано в Жилищном Кодексе РФ (гл. 4 ст. 25). Перепланировка - это изменение конфигурации (планировки) помещения за счёт демонтажа/монтажа конструкций, требующее внесения изменений в технический паспорт.
Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт.

Основные виды работ, относящихся к перепланировке:
1. Устройство (перенос) уборных и ванных комнат;
2. Устройство несущих стен;
3. Устройство перегородок;
4. Устройство проемов в перекрытиях с устройством внутренних лестниц;
5. Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
6. Заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
7. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок;
8. Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия.

Основные виды работ, относящихся к переустройству:
1. Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей;
2. Установка электроплит взамен газовых;
3. Замена, перенос и установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления.

Проект перепланировки и/или переустройства – документ, в котором отражаются все планируемые изменения относительно существующего плана. Проект должен быть выполнен с соблюдением всех действующих норм и правил строительного проектирования и оформлен в соответствии с ГОСТ. Проект необходим для согласования планируемых мероприятий в инстанциях города, которые должны убедиться в безопасности перепланировки для окружающих, не нарушает ли она прав соседей и соответствует ли требованиям законодательства. Только после получения разрешения на перепланировку разрешается начинать ремонтные работы.

Состав проекта зависит от сложности планируемых работ. Но обязательными пунктами являются:
- Пояснительная записка, включающая в себя краткую информацию об объекте (адрес, этаж, серия дома, год постройки и т.д.), а также описание принятых в проекте решений
- План и экспликация помещений до перепланировки
- План и экспликация помещений после перепланировки
- Монтажно-демонтажный план
- Схемы инженерных систем: водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, вентиляции
- План и экспликация полов
- Схема устройства гидроизоляции «мокрых зон»
Дополнительно в состав проекта могут входить:
- Теплотехнический расчёт (при демонтаже оконно-балконного блока и подоконной части стены с установкой «французских» дверей)
- Расчёт усиления и конструктивные чертежи (при устройстве проёмов в несущих стенах и перекрытиях)
- Расчёт инсоляции и КЕО (при переносе кухни, например, на площадь коридора)
- Однолинейная схема электроснабжения (при замене газовой плиты на электрическую с увеличением выделенной на квартиру мощности)
- Фотофиксация и фотомонтаж (при работах на фасаде здания)
При разработке дополнительных разделов проекта стоимость увеличивается.

Техническое заключение о возможности перепланировки – документ, содержащий строительно-техническую оценку состояния конструкций и инженерного оборудования здания в пределах обследуемой квартиры.
В техническом заключении отражаются 2 момента: состояние конструкций здания и возможность производства запланированных работ.
Аналогично проекту перепланировки Техническое заключение включает в себя текстовую и графическую часть. Для согласования перепланировки в Москве Техническое заключение о возможности перепланировки входит в обязательный пакет документов, в большинстве городов МО достаточно только проекта.
Обращаем Ваше внимание на то, что для домов с деревянными перекрытиями, а также при затрагивании несущих конструкций такое заключение должно быть изготовлено автором проекта дома, а при отсутствии сведений о нём – ГБУ «Экспертный центр».

- Техпаспорт БТИ
- Эскиз желаемой планировки (или дизайн-проект)
- Правоустанавливающие документы
- При затрагивании общедомового имущества - протокол собрания собственников жилья

Дизайн-проект отражает внешний вид, который приобретёт квартира после ремонта. Он включает в себя различные варианты планировочных решений, 3d визуализацию помещений, чертежи расстановки мебели, розеток, светильников, а также подбор отделочных материалов. Однако, дизайн-проект не имеет юридической силы и не может быть использован для согласования перепланировки квартиры.
Проект перепланировки – это пакет инженерно-технической документации. Он должен быть разработан проектной организацией, имеющей допуск к определенным видам работ (допуск СРО). Именно такой проект согласно ЖК РФ имеет юридическую силу и является обязательным документом для согласования перепланировки.
Обратите внимание! Перед выполнением ремонта по дизайн-проекту обязательно проконсультируйтесь о возможности согласования принятых решений.
Если у Вас уже есть дизайн-проект квартиры, мы изготовим на основании него проект перепланировки, который будет соответствовать всем действующим нормам, что позволит согласовать изменения во всех инстанциях.

Запрещены любые изменения, противоречащие действующей на территории РФ нормативной документации. Более подробно о запрещенных мероприятих Вы можете прочитать в данной статье

- косметический ремонт (переклейка обоев, перестилание полов и т.д.);
- замена окон и дверей;
- внутренняя облицовка балконов (лоджий), застекление балконов (лоджий) без конструктивных изменений;
- установка кондиционеров и антенн;
- замена сантехнического оборудования и кухонных плит без изменения их местоположения

1. Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах могут осуществляться на основании типовых проектов, утвержденных автором соответствующего проекта дома и одобренных Мосжилинспекцией, размещенных в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции. В этом случае при обращении в Мосжилинспекцию вместо проекта переустройства и (или) перепланировки необходимо указать ссылку на соответствующий типовой проект.
2. Вместо проекта может быть разработан эскиз. По эскизу можно согласовать только простейшие изменения:
- перенос сантехнического оборудования и кухонных плит в пределах помещений, где они были установлены ранее;
- демонтаж конструкций встроенных шкафов.

В этом случае для выполнения перепланировки необходимо получить разрешение банка-кредитора. Для этого необходимо подать в банк следующие документы:
- Заявление;
- Разрешение страховой компании;
- Подтверждение оценочной компании о том, что перепланировка не уменьшит стоимость недвижимости;
- Проект перепланировки.

Юридического понятия "свободная планировка" не существует. Обычно на плане БТИ квартиры со свободной планировкой предполагаемые перегородки обозначены пунктирными линиями, тем самым четко размечены и жилые комнаты, и мокрые зоны, и кухня, и вспомогательные помещения. Любое отступление от этих линий будет считаться перепланировкой, подлежащей согласованию.
Сложный случай, когда на плане БТИ зоны выделены неявно или не обозначены вовсе. В таком случае проект необходимо выполнять на основании строительных планов застройщика.
Мы не рекомендуем начинать ремонт без консультации специалистов по перепланировке.

Объединение квартир в многоквартирном доме может быть выполнено по горизонтали или по вертикали. По горизонтали объединяются смежные квартиры, расположенные на одном этаже, по вертикали – расположенные друг над другом. В любом случае, это очень сложный и трудоемкий процесс, как в плане реализации, так и в плане согласования.
Стоимость такого проекта рассчитывается индивидуально в зависимости от площади и сложности планируемых работ.

Для объектов культурного наследия в соответствии со ст. 44 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" разрабатывается проект приспособления для современного использования, представляемый вместо проекта перепланировки и (или) переустройства. Его необходимо дополнительно согласовывать в Департаменте культурного наследия города Москвы.
Для решения данной задачи мероприятия, которые предусматриваются проектом, требуют более тщательного анализа. Степень износа конструкций или инженерных систем в домах исторической застройки может быть различной, поэтому необходимо с осторожностью относиться к демонтажу даже ненесущих перегородок, так как они могут быть разгружающими. Ключевой задачей при проектировании является то, чтобы перепланировка никак не повлияла на характеристики и внешний облик дома, который представляет культурно-историческую ценность. Стоимость проекта приспособления рассчитывается индивидуально в зависимости от площади и сложности планируемых работ.

К общедомовому имуществу относятся лифты, инженерное оборудование, обслуживающее более одного собственника, наружные ограждающие конструкции, территория подъезда, тамбуры, чердаки, технические помещения, подвалы, прилегающая к дому территория.
Примеры мероприятий затрагиванием общедомовой собственности:
- устройство каминного дымохода;
- присоединение тамбура или участка лестничной клетки;
- изменение формы или заложение оконных проемов;
- присоединение чердака или подвала к квартире.
Для того, чтобы получить право распоряжаться частью общего имущества жильцов, необходимо оформить протокол общего собрания жильцов и заручиться согласием собственников жилья Вашего дома.
При проведении работ, связанных с изменением наружного облика здания, необходимо согласование в Москомархитектуре.

Перевод жилого помещения в нежилое в г. Москве регламентируется:
- Жилищным кодексом РФ;
- Постановлением Правительства Москвы № 692-ПП от 27.10.2015 года "О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания".
Юридические и технические требования для перевода жилого помещения в нежилой фонд:
- Не обременено правами третьих лиц;
- В помещении никто не прописан;
- Помещение не находится под арестом или в залоге;
- Наличие протокола собрания собственников жилья с согласием на устройство отдельного входа;
- Возможность оборудования отдельного входа, изолированного от жилой части здания, с обеспечением доступа маломобильных групп населения;
- Квартира должна располагаться на 1 этаже или над нежилым помещением;
- Возможность перепланировки и переустройства, отвечающих требованиям нормативных документов для нежилых помещений конкретного функционального назначения.
Стоимость проекта перевода квартиры в нежилой фонд рассчитывается индивидуально в зависимости от площади и сложности планируемых работ.

Перевод жилого помещения в нежилое в г. Москве регламентируется:
- Жилищным кодексом РФ;
- Постановлением Правительства Москвы № 692-ПП от 27.10.2015 года "О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания".
Жилым будет считаться помещение, обладающее статусом изолированного и отвечающее всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, необходимым для проживания людей.
Стоимость проекта перевода нежилого помещения в жилой фонд рассчитывается индивидуально в зависимости от площади и сложности планируемых работ.

- Шрафы. Для физических лиц - 2000 – 2500 руб., для юридических – от 300 тыс. руб.
- Судебные разбирательства и предписание вернуть помещение в исходное состояние.
- Опасность лишиться недвижимости. По решению суда Вас могут выселить, а квартиру выставить на торги.
- Невозможность юридических сделок. Продажа, дарение, передача квартиры по наследству будет невозможна из-за несоответствия технического паспорта реальному состоянию помещений.
- Снижение стоимости недвижимости. Большинство покупателей не хотят связываться с согласованием, поэтому такие квартиры всегда стоят на 10-30% дешевле.
- Угроза безопасности. Демонтаж несущих стен или выполнение проёмов в них может стать причиной обрушения всего дома.

Да, законодательство даёт собственнику такую возможность. Обязательное условие - изменения не должны нарушать действующих норм. Для согласования перепланировки постфактум необходимо изготовление Технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. В целом, этот документ схож с проектом перепланировки и отражает состояние квартиры до и после с описанием выполненных работ. Для изготовления Технического заключения необходимо иметь на руках документы БТИ до перепланировки (если они отсутствуют, то заказать их в архиве). Обращаем Ваше внимание на то, что для домов с деревянными перекрытиями, а также при затрагивании несущих конструкций такое заключение должно быть изготовлено автором проекта дома, а при отсутствии сведений о нём – ГБУ «Экспертный центр».
В процессе согласования уже выполненной перепланировки собственнику необходимо уплать штраф в размере 2500 руб (физ. лицо).

Акт о завершенном переустройстве – это документ, подтверждающий, что перепланировка выполнена без нарушения строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и правовых норм. Он выдаётся после проверки инспектором на соответствие выполненной перепланировки разработанному Проекту или Техническому заключению о допустимости и безопасности произведённых работ (если перепланировка согласовывается постфактум).
Для вызова приёмочной комиссии необходимо:
- заявление с указанием реквизитов разрешения на перепланировку
- журнал ремонтно-строительных работ
- акты на скрытые работы
- договор подряда со строительной организацией
- договор авторского надзора

На основании акта завершённого переустройства сотрудниками БТИ выполняется новый Технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией, отражающими текущую конфигурацию помещения. Важным моментом при внесении изменений в план БТИ является проверка соответствия отраженной на плане перепланировки фактическому состоянию помещения и проектной документации, так как ошибки случаются довольно часто. Самое печальное то, что если заметить эти ошибки несвоевременно, то впоследствии придется потратить немало сил и финансов для их исправления.

Для внесения изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) необходимо:
- заявление установленной формы;
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности на жилье;
- технический план;
- свежий технический паспорт;
- текущая выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины